房地产行业亟须构建新发展模式“破题”
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房地产行业亟须构建新发展模式“破题”
化解房企风险，提振楼市信心，改善行业资产负债表……在“防风险、保民生、促消费”目标驱动之下，2023年的房地产行业，困难和压力仍在，但迎来了突围和改变。
这一年，取消限购、降低首付比例、调降房贷利率等政策接踵而至，各地共计出台700余次房地产优化政策；销售市场表现为“前高中低后稳”；行业迈入转型调整期，倒逼开发商“节衣缩食”，全力保交付，加快债务重组，构建新发展模式……
“2023年是房地产市场‘突围’的一年。”北京住宅房地产业商会会长黎乃超向证券日报》记者表示，各地频繁发布楼市优化政策，力促房地产市场平稳运行。随着人口结构的变化和城市化进程的推进，房地产市场供需关系发生了新变化，给行业未来发展带来诸多挑战。
政策持续落地重塑市场信心
2023年，房地产优化政策持续发力，力度空前，覆盖面广，利好信号强烈。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向证券日报》记者表示，今年以来截至12月18日，各地共计出台房地产优化政策达751次，较去年增加140余次，其中，9月份出台次数达去年以来峰值，单月出台政策超140次。
受政策持续落地影响，市场迎来一些变化。但不同于往年的“阶梯式”复苏，2023年楼市呈现“脉冲式”复苏。具体表现为两轮活跃期，先是3月份—4月份刚需、刚改需求集中释放；后是9月份—10月份，随着“认房不用认贷”等政策落地，市场又迎来一轮复苏。
“今年我们抓住了一季度末和三季度两轮政策窗口期推盘强销，其中重点一二线城市回笼资金规模较高。”某房企北方大区操盘手向证券日报》记者表示。
另以龙湖集团为例，2023年国庆长假期间，其北京改善红盘御湖境加推的全新楼栋全部售罄，销售额达1亿元，西安高新·云河颂成交量为3.85亿元。彼时，龙湖集团相关人士称，政策惠及之下，一二线高能级城市，改善性需求迅速进入市场，成交活跃度率先提升。
总体而言，分化行情贯穿全年，核心城市楼市韧性较强。而对于行业全年的表现，中指研究院市场研究总监陈文静预测，2023年全国商品房销售面积或难以达到12亿平方米。中原地产首席分析师张大伟则更为乐观，他表示，2023年全国商品房销售面积仍有望达12.5亿平方米、销售金额达12.5万亿元。
土地市场表现和新房市场基本一致。据中指研究院数据，2023年前11个月，TOP100企业拿地总额10855亿元，拿地规模同比下降6.6%。新变化出现在四季度，多城取消“限地价”模式，土地市场重回“价高者得”时代，一定程度上提振了举牌情绪，优质地块竞拍热度攀升，但分化加剧。
分化主要体现在两方面，一是城市能级及区域分化，核心地块竞拍出高溢价，非核心区仍会出现底价成交，甚至流拍；二是房企投资扩表能力分化，经营稳健的央企国企及部分头部民营房企成拿地“大户”。
整体来看，销售端尚未全面转暖之下，政府推地、房企拿地均偏谨慎。正如陈文静所言，土地市场低温态势是否扭转，仍取决于房企销售端的恢复程度及融资渠道是否畅通。
商业不动产REITs正式开闸
为改善房企流动性困难及化解债务风险，过去一年，金融支持力度不断加码。信贷、债权、股权“三支箭”齐发，在阻断房企风险蔓延、缓解民营企业信用收缩等方面发挥了积极作用。
“第一支箭”信贷规模持续扩大，“第二支箭”扩容增量持续推进。关闭多年的上市房企再融资渠道正在打开，部分A股房企已拔得头筹。据证券日报》记者不完全统计，自去年年底房企股权融资开闸以来，27家A股上市房企发布相关定增预案，计划募集资金超900亿元，其中8家房企定增方案获监管部门批准通过，3家已完成融资，融资额约为200亿元。
“‘三支箭’鼓励提供有效的风险缓释工具，或者通过优先股、共益债权模式实现房企纾困，将有助于防止房地产风险蔓延。”易居研究院研究总监严跃进向证券日报》记者表示。
更重要的是，基础设施领域REITs取得突破性进展，其底层资产已于2023年正式扩容至商业地产领域。
今年3月份，相关部门明确表态，支持购物中心、社区商业等项目发行基础设施REITs。10月26日，首批四单消费基础设施REITs项目开启受理，仅仅月余，首批消费基础设施REITs项目即获准予注册的批复，这意味着商业不动产REITs正式开闸。
“目前市场上已经出现了一些积极变化，许多私募基金、保险资金在关注合适的商业类、产业园等资产，计划成立Pre-REITs基金提前布局培育，将来以发行REITs为导向实现‘投融管退’再投资的循环发展。”戴德梁行北京公司负责人胡峰此前在接受证券日报》记者采访时表示，对发行人来说，REITs有其独特的价值。一方面，作为融资工具，REITs本质上并非债权类产品，可以有效降低企业负债率；另一方面，REITs作为战略发展工具，可以帮助企业实现轻资产运行，转变以往重资
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